Рынок новостроек: снижение цен наблюдается во многих регионах, Краснодарский край — один из лидеров снижения

Проблемы рынка недвижимости начали отражаться в ценах. За первые семь месяцев стоимость новостроек снизилась в семи из 74 регионов, в которых «Дом.РФ» рассчитывает индекс стоимости жилья, в том числе в двух регионах из топ‑10.

Сильнее всего с начала года упали цены в Хакасии и Астраханской области — на 5,5% и 4,3%, а также в Краснодарском крае — на 1,7%, следует из данных госкомпании. В Смоленской области новостройки подешевели на 0,9%, Омской — на 0,8%, в Тюменской области — на 0,5%, Тамбовской — на 0,2%.

С учетом инфляции падение заметно больше: потребительские цены за январь–июль выросли на 4,8%, поэтому реальное снижение стоимости новостроек варьировалось от около 5% в Тамбовской области до более 10% в Хакасии. В среднем по стране цены выросли на 4,3%, а реальное снижение — примерно 0,5%.

Самые большие трудности у девелоперов в Краснодарском крае, третьем по объему строительстве регионе страны. Новостройки там продаются хуже, и отношение распроданности к стройготовности — 41% в июле. Нормой считается 60–80%: если отношение выше — жилье дефицит, если ниже — спрос недостаточен. Дома в Краснодарском крае, которые должны быть сданы в этом году, распроданы всего на 36%.

Немногим лучше ситуация в Тюменской области: отношение распроданности к стройготовности там 46%. В среднем по стране этот показатель 69%, и с начала года он снизился на 4 п.п.

Рынок жилья постепенно смещается в сторону дефицита спроса, с чем сталкиваются все больше регионов, отмечает Дом.РФ: на 1 июля уже в 39 регионах наблюдался дефицит спроса или риск его возникновения, в 49 субъектах объем новых запусков оказался слишком большим относительно текущих продаж. Восстановление продаж новостроек может растянуться, предупреждает госкомпания: условия льготной ипотеки ужесточаются, а ставки по рынку снижаются слишком медленно. По данным Центробанка, средняя ставка выданных в июле кредитов составляла примерно 18% годовых.

Сильнее других страдают средние и мелкие застройщики. По данным «Дом.РФ», у топ‑10 девелоперов доля строящегося жилья с достаточной распроданностью (от 60% с учетом стройготовности) составляет 57% против 49% в среднем по рынку.

Чтобы удержать цены, строители ограничивают предложение. В июле доля строящегося жилья с неоткрытыми продажами составила максимальные с 2020 г. 24%, а его объем — 29,1 млн кв. м; с начала года он увеличился на 8%, а за год — на 12%.

Аналитики «Дом.РФ» отмечают изменение географии спроса: спрос смещается в регионы, и продажи вне топ‑10 сравнялись с ней. В первом полугодии в топ‑10 регионах реализовано 5,4 млн кв. м — на 1% меньше, чем годом ранее; в остальных регионах — также 5,4 млн, но рост составил 15%.

Снижение распроданности неизбежно приведет к тому, что застройщики начнут сокращать запуски новых проектов, — говорит эксперт АКРА Андрей Носов. Это ударит по всей экономике: вклад строительства в ВВП очень высок, поэтому охлаждение девелоперской активности способно усилить замедление в смежных отраслях уже в ближайшие 6–9 месяцев.